纽约租房时机选择

　　1，尽量早的开始上网收集资料。不论是国际学生，访问学者还是联合国人员，都应该比美国本地人更早的投入找房的过程当中，占领先机。以留学生来举例，我们建议最好在开学前提早10-15日到达纽约。在这些日子中，可以熟悉环境和交通，了解美国学校的登记注册，置办生活用品。

　　2，避开治安不好的区域。此类地区房租通常相当便宜， 即使房租再便宜，你也要考虑到父母家人把您送出来，最大的风险就是安全问题。 您一定要把安全意识放在首位，绝对不要去不安全的地区居住。

　　虽然纽约市犯罪率二十年连续下降，成为美国治安水平最高的城市之一。但是在纽约市内5个大区以及不同的街道社区中，安全程度差异还是比较大的。具体的治安数据可以参考：纽约犯罪地图网站https://maps.nyc.gov/crime/

　　3，按照过去几年的经验来看，每年5月开始纽约租房进入旺季，6月开始租房成交量快速上升，7-9月中旬则是房源紧张，其中特别是8月基本是抢房状态。进入7,8月后一旦有合适的房源，应该马上下手。

　　通常每年8月10日后进入最旺季，全世界的留学生集中到达纽约。所以建议7月底或8月5日前到达纽约，早来几天还有性价比高的房源可选，早来几天每年节省数千美元。8月10日后将几乎没有选择的机会，任何房源都极其紧张。

　　如何选择适合居住的区域

　　1，留学生租房

　　曼哈顿上学的同学们，如果是新生的话请尽量申请宿舍。如果一定要自己租房则一般会选择在学校附近，就近租房。如果预算较低无法在曼哈顿租到合适的房子，可以选择地铁沿线，30-50分钟达到学校的区域。

　　2，访问学者，联合国人员，外交官，中资机构人员，新移民租房

　　不带孩子（预算足够高） 主要在学校/单位附近，曼哈顿中城，曼哈顿上东区，东村（east village），罗岛，布鲁克林

　　带孩子需要上学（地铁边、好学区、治安好、房价便宜） 森林小丘（Forest Hills）,雷哥公园（Rego Park）

　　关于租房中介费

　　曼哈顿区域，均价Studio 2700-3000美元，1房1厅3300-3500美元，2房1厅5000-6500美元，3房1厅7000-8000美元。在曼哈顿房租达到或超过均价，一般中介费由房东或管理公司支付，淡季可能还有1-2个月的免租期赠送。曼哈顿低于均价公寓通常为老旧公寓，中介费由租客支付相当于一个月的租金或年租金的15%

　　曼哈顿以外区域，大多数情况下如果租金达到曼哈顿均价的80-90%，房东或管理公司有可能会支付中介费。租金低于曼哈顿均价80%以下，则由租客支付中介费，通常为相当于1-1.3个月的租金。

　　租房需要准备的文件资料

　　1，护照，I-20/DS2019，签证（Visa），留基委介绍信，工作证，入职确认信等的扫描件或拍照。

　　2，在美国工作的美国公民、绿卡/工卡或其他工作许可持有者，需要提供上年度报税表、信用记录，部分情况下还要求前任房东或住房管理公司出具的推荐信。

　　3，如果带孩子到纽约需要入读公立学校，必须携带出生证和疫苗本。一般新版疫苗本无需在国内进行公证翻译。其余租房合同、地址证明，将由屋新天工作人员协助取得。

　　纽约租房资质要求

　　在纽约租房，几乎所有的房东或管理公司都要审核申请租房者的背景和收入，一般的要求都是租房者信用分700分以上+上年度纽约或美国境内报税年收入必须是月度房租的40倍（曼哈顿40倍月租金，皇后区/布鲁克林等35倍月租金）。例如小王想要租曼哈顿NYU附近的2800美元/月的公寓，则要求小王上年度报税收入为2800*40=11.2万美元

　　由于留学生，外交官，访问学者，新移民基本都不符合要求，所以一般房东或是管理公司的处理办法有以下几点：

　　1，预付一年的房租。

　　2，有些大楼不接受预付房租，会根据申请人的情况多收押金。

　　3，有些大楼必须要留学生提供Guarantor（担保人），担保人要提供担保，担保人的收入需要是房租的约80倍。

　　4，有些管理公司接受住房支付保险，由保险公司担保，保费是1个月左右的房租。

　　5，还有不少在曼哈顿东村，上西，中城，森林小丘，雷哥公园，Sunnyside等区域与屋新天关系非常好的的管理公司，可以对屋新天推荐客户基本不做收入和信用分要求，但是到租房旺季则此类公寓数量并不足够满足大量客户需求，需要提前数月预约。

　　附录：

　　纽约公寓常见户型

　　Studio户型：1卧室0客厅1卫浴1厨房

　　1Br户型：1卧室1客厅1卫浴1厨房

　　2 Br户型：2卧室1客厅1卫浴1厨房

　　2B2B户型：2卧室1客厅2卫浴1厨房

　　3B2B户型：3卧室1客厅2卫浴1厨房

　　纽约公寓以studio 、一室一厅、两室一厅为主，三室一厅稍少，四室一厅更少。

　　纽约主要居住区域划分

　　纽约曼哈顿Manhattan

　　Downtownn 下城：14 街开始朝下城方向。

　　Midtown 中城：位于59街与 14街之间，或是说central park 到union square之间。

　　Upper west 上西：西59 街与西110街之间，或是说整个central park的西边直到 Columbia university。

　　Upper east 上东：东59 街与东96街之间，或是说central park的东边起始点到 east Harlem地区。

　　Roosevelt Island罗岛：Manhattan 东边独立的细长型小岛。

　　纽约皇后区Queens

　　Long island city长岛市：离Manhattan最近，E、M、7、G

　　Jackson Hights杰克森高地：7号地铁附近，地铁15分钟可达Manhattan

　　Elmhurst艾姆赫斯特：7、E、F、M、R号地铁附近，地铁15分钟可达Manhattan

　　Rego Park雷哥公园：E、F、M、R地铁沿线，地铁20分钟可达Manhattan

　　Forest Hill森林小丘：E、F、M、R地铁沿线，地铁20分钟可达Manhattan

　　Flushing法拉盛：7地铁终点站，express地铁30分钟，local 40分钟可达Manhattan

　　纽约布鲁克林区Brooklyn

　　一般都住在R、N、D、F 沿线，东Brooklyn 安全性不好，需要谨慎选择。