在多伦多进行房屋贷款应该选固定利率还是浮动利率呢？

　　你好，谢谢你的提问。在加拿大金融机构申请房贷，包括多伦多，是有固定利率和浮动利率可以选择的，下面我详细解释一下它们的区别和利弊。

　　浮动利率贷款也叫做 Variable Rate Mortgage，固定利率贷款叫做 Fixed-Rate Morgage，加拿大绝大多数提供房贷的金融机构都一定有这两种贷款的选项。

　　在比较它们的区别之前，我想普及一下加拿大商业银行的基础贷款利率（Prime）的定义：它是指在加拿大商业银行向信誉符合要求的借款人收取的最低基础利率，通常实际房贷贷款利率会是在基础利率上加一个数值。

　　银行的Prime利率是会跟随加拿大中央银行利率（Bank of Canada Prime Interest Rate）上下浮动的，所以当加拿大央行加息的时候，商业银行的Prime利率也会相应增高。在今年7月份的时候，加拿大央行将基础利率上升至1.5%，加拿大各大银行的Prime Rate也随之上升到3.7%左右，而今年很有可能会再加息一次，所以签约浮动利率的话一定要留意加拿大央行加息的时间表和计划。

　　下面先介绍浮动利率房屋贷款（Variable Rate Mortgage）： 它是会基于每个银行的基础贷款利率（Prime）而变动的浮动贷款。银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage) 合同一般会写明基础贷款利率（Prime）+ 增加多少个百分点 ／(或者) - 减少多少个百分点。

　　合同期间，银行的最优惠贷款利率（Prime）会根据加拿大央行的决定或涨或跌，一旦加拿大央行宣布利率改变，浮动利率通常会在当天或者第二天随之增加或者减少。因为承担了利率变化的风险，同样合同期的浮动利率一般比固定利率要更低。而且如果需要提前结一次性清贷款或者将房屋贷款转至其他银行，浮动利率一般只需要支付三个月的利息作为违约金，在这一块相对灵活。

　　再介绍一下固定利率的房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）：利率在贷款合同期内不会改变。一般房屋贷款合同锁定的年限越久，固定利率贷款的利率越高。固定利率房贷一般是死期（Closed Mortgage）房贷的形式，并提供不同年限的合约（Term）。在合约期间你的房贷利率不变，但是到期后会根据最新的利率重新续约（renew）。

　　多数银行提供固定利率的合约期限有：一年，两年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。一般合约的年限越少利率越低，但是你需要面对未来续约承担更高利息的风险就越高。既然固定利率的目的是要锁定当下的利率，很多客户就索性愿意多支付一些利息，保证能锁定当下的利率更久一点，让自己高枕无忧。所以五年固定死期房屋贷款在加拿大一直是比较常见的选择。

　　需要注意的是，在选择了固定利率的房贷后，如果你需要提前一次性结清贷款或者将房屋贷款整体转至其他银行，则需要支付利息差作为违约金，具体的金额需要衡量很多因素，不过一般金额都不低，少则几千多则几万，锁定的利率时间越长违约金越高。一般每年偿还20%的房贷是没有任何罚款的，不过合同期间付清和转移房贷就不是很灵活。

　　比较固定利率和浮动利率，浮动利率的优势是利率相对更低，在央行减息周期会享受房贷利率变低的福利，以及提前还款或转房贷违约金较少；劣势是要承担房贷利率随时增加的风险，并支付更多利息，有可能会增加房贷供款，影响家庭未来的现金流。固定利率的好处是在房贷合同期内利率锁定，不会随着央行的加息而改变，现金流稳定；缺点是利率和浮动利率比起来相对较高，提前还款或转房贷成本较高限制较多。

　　在未来几年加拿大央行大概率随着美联储加息，而被迫加息的大环境下，很多客人无论是申请房贷还是续约房贷，都会首先考虑选择签合同期相对较长的固定利率。不过具体的选择还得根据不同家庭的情况来定。房贷没有一定最好的选择，只有最合适自己财务情况和贷款计划的选择。

　　希望以上信息对你有所帮助。