美国房贷利率持续上升，现在投资迈阿密的商业地产容易亏本吗？ 人类泡沫史源远流长，皆因贪婪和无知所致，而房地产因为刚需和体量巨大，成为多次泡沫史的主角，十次危机九次地产，过去一百年有四次波澜壮阔的房地产危机，每一次都影响深远。美国佛罗里达地产危机是有记录的第一次房地产泡沫，其后日本、东南亚都未能摆脱，而最近一次全球性金融危机也是源自于美国的地产泡沫。

　　这些危机都有什么共性值得留意？我们能有哪些反思？现在一起回顾这四次地产危机。

　　一、美国佛罗里达

　　1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，摧毁了13000座房屋，415人丧生，海水涨到了二楼，人们只能爬到屋顶逃命。

　　飓风刮倒的不仅是房屋，还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。

　　飓风之后，许多破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。

　　佛罗里达炒房史，是一个充满“蝴蝶效应”的故事。

　　佛罗里达州位于美国东南端，直插海洋，靠近古巴，冬季温暖湿润，是一个度假胜地，尤其是迈阿密北边的棕榈滩岛，更是美国富人聚集的天堂，一战之前，这里每到冬天就会聚集美国“四分之一的财富”。

　　一战之后，事情有了变化，因为远离战争又大发战争财，美国人民感觉口袋充盈，并且相信“美国永远赢”！工作机会增加，待遇优厚，股票市场繁荣，让大把的人有了钱，有了钱大家主要干三件事：买房、买车、玩！

　　 买房并未在全国形成风潮，虽然1927年的《麦克法登法案》开始允许国民银行发放非农业不动产贷款，但对房价的刺激并不明显，1921-1925年间，华盛顿城区的房屋价格涨幅也只有10%左右。

　　?但是买车的人越来越多。那个年代诞生了一个叫汽车分期的产品，10%的首付款就可以开走一辆昂贵的汽车。

　　?与此同时，美国正在进行轰轰烈烈的城市化运动，道路改善很多，于是，人们不再受限于火车，“自驾游”开始盛行。以前只有极少数人才能去的佛罗里达也成了中产的度假胜地。

　　他们很快就发现，这里才是真正的房产价值洼地啊！很多人愿意在这里买房或者买一片土地用来度假，房地产也跟着逐渐繁荣起来。

　　赚钱的消息就像风，藏都藏不住。更多的美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。

　　在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。有人传言，几年前投入800美元，几年后赚了15万美元，于是人们纷纷投入地产行业。

　　回报也是疯狂的，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍，但还是赶不上房价，1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度增长，一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是，迈阿密地区的房价在3年内上涨了5~6倍。

　　当时的口号就是，“今天不买房，明天就买不到了！”，《迈阿密先驱报》因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。据说当时迈阿密只有75000人口，从事房地产业的就高达25000人。

　　银行也在推波助澜，一般人在购房时只需10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，就可以坐等一个好时机将房子转卖出去，而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，所赚得的利润可达十倍以上。

　　佛罗里达的赚钱效应也吸引了一些另类人物，比如一个意大利移民庞兹，他讲了一个邮购券的故事，许诺了超高的收益率，人们争相到来，庞兹用新钱还旧账，越玩越大，这也就是“庞氏骗局”的由来。

　　地产还是主流，到佛罗里达投资成了美国人致富的途径之一，开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。

　　一时间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，郊区尚未规划的土地也分区卖出。买房买地的人很少去实地看看，他们也不在意品质，他们只需要等待，等它上涨后卖出，从中获得差价。

　　一场突如其来的飓风打碎了所有美梦。

　　1926年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始付不起房贷，人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌，破产的家庭比比皆是。

　　这个泡沫的破碎并不是一个独立的、局部的案例，即便没有这场飓风，泡沫也会因为其他的一个小诱因而破灭，之后美国政府大力控制负面影响，但是经济危机这个炸弹的引线从佛罗伦萨地产泡沫破灭时就被点燃，1929年华尔街崩溃，进而导致了20世纪30年代的世界性大萧条。