美国 /买房 /购房 /指南/ 攻略 /注意事项/美国房产交易流程/美国买房付款方式/购房流程/

　　打算在美国买房 的小伙伴们，尤其是第一次，面对一套套术语和流程难免有些头大，到底该从哪开始下手呢？小编为你整理了美国买房的入门级攻略 ，希望能帮大家对在美买房 先有个初步概念和了解！

　　买房子乃人生大事，无论是自住还是作为固定资产的投资，都希望搞清楚里面的门门道道。在美买房的步骤和流程与国内截然不同，在美国买房到底需要了解些什么？做哪些准备？流程是什么？

　　一、在美国购房流程，及需要注意的问题

　　新手小白刚刚解锁了北美新地图，对于买房这笔大投资，一定有许多困惑，在美买房的流程是什么?买房过程中需要注意哪些问题?如何挑选心仪的房子？

　　新手买房指南系列

　　对于自己的甜蜜小家，你喜欢清新田园风？还是时尚现代风？典雅日系风？或是简约北欧风？

　　无论钟意哪一款，你距离心目中最完美的新家，只差这一篇分享的距离……

　　新手小白刚刚解锁了北美新地图，对于买房这笔大投资，一定有许多困惑：

　　在美买房的流程是什么？

　　买房过程中亟需注意哪些问题?

　　如何挑选心仪的房子？

　　1.美国买房的流程有哪些

　　虽然从专业的角度上讲，买房流程十分复杂。但是对于买房者而言，流程相对简化了很多。

　　对于第一次买房的新手小白家庭，找到一位专业负责，又值得信赖的房产经纪人尤为关键。因为，当你对整个流程一无所知时，经纪人的想法会很大程度影响自己的判断。对于如何找经纪人，最简单有效的方法是问身边买过房的朋友推荐。

　　小姐姐们在找好信任的经纪人后，需要亲自做的就只有：申请pre-approval letter，看房，决定下offer，房检，申请贷款和核对过户文件。

　　这中间的每一步都有一些小窍门，可以让小姐姐们在更轻松的环境中完成买房的人生大事。

　　申请pre-approval letter

　　Pre-approval letter是衡量买家的最大贷款能力。为了不影响生活质量，小姐姐们还是考虑告诉你们的loan officer，每个月想还多少mortgage吧。

　　另外，拿到pre-approval letter不代表一定可以贷到款哦。找一个direct lender，知名的mortgage公司，或者口碑好的贷款专家可以为买家后面的offer加分哦。

　　实地看房

　　看房看起来是耗时最长，最纠结的一个步骤啦。没有时间的小姐姐们千万不要有压力，可以和你们的经纪人讨论你们的需求和想法，并让他/她帮忙制定一个找房的范围。接下来的事就是enjoy你们的看房过程。

　　记住，确定了找房的location之后，看房的第一反应一定不要是去改造你们的房子。一定是找到喜欢的结构，可以接受的condition和可以忍受的房龄。注意和你们的经纪人讨论什么是当地reasonable的condition哦。这样你可以更合理的match期待。

　　下Offer

　　虽然这个过程是整个买房流程中最快的一步，但是也是决定成功与否关键的一步，同时是最紧张刺激的一步…尤其在multi offer的市场中，配合你的经纪人，告诉她你对这个房子的最高价格期待，也就是丢了也不后悔的价格。相信你的经纪人会综合房子本身的情况和相关因素，尽自己最大的努力帮你写出熠熠生辉的简历式offer。当然如果超出了你最高可以接受的条件，你的经纪人也会和你一起继续努力找到更合适你的房子。

　　请相信：没拿到的offer的房子就不会是最合适你的房子。

　　房屋检查

　　房检是购房者在入住之前，获得深入了解房子情况的最好机会。请一定要把握住这次机会哦。

　　口碑好的房检师是重中之重。请和你的经纪人和房检师一起来完成房间过程，用心一点儿的买家要认真做好笔记。房检报告拿到以后，让你的经纪人帮你解释哪些是对卖家来说合理的要求，哪些是不需要太concern的。这个结果其实是和当时的房产市场，卖家收到过多少个offer，和房子所处的地点及房龄等因素都是相关的。相信小姐姐们的经纪人一定会帮你争取最大利益。

　　申请贷款

　　其实除了配合提交loan officer需要的材料外，小姐姐们能够控制的部分真的很少。每个人的贷款条件都不一样，找到一位适合你贷款条件的loan officer是非常重要的。 找你的经纪人推荐是一个不错的选择，也可以找你身边已经买好房子，又和你情况相似的朋友推荐。

　　核对过户文件

　　尤其是第一次购房的小姐姐们，在核对过户文件的时候一定会有很多很多的问题。不要怕麻烦，不要不好意思，不要觉得自己听不懂好像很没面子。贷款人员和过户公司能够帮你解释所有的数字。到完全弄懂为止。这样会使你更加了解你的房子的情况。

　　如果你没兴趣了解这些，那就完全交给过户公司和贷款人员好了。这也没什么大不了的。

　　2.买房过程中要注意什么？

　　买房过程中的所有事情都是要注意的，毕竟是几十上百万的金额。但是最应该注意的其实只有两个方面：对房子的喜好和自己的心理准备。

　　对房子的喜好主要是对房子的结构，布局，采光，位置，社区的考虑，也就是说对房子固有条件的喜好，一般情况下真的不推荐小姐姐们考虑一搬进来就打算加窗子，开门等类似的工程。在选房的时候一定要注意自己对这些固有条件的接受。

　　而心理的准备主要是合理的期待，克服完美主义以及多问问题。其实十分完美的房子现实中是很难找到的。所以在找房之初就和你的经纪人讨论好所选地段的房子情况，会帮助你对房子有一个合理的期待，更enjoy看房的过程。

　　在看房的过程中多问一些你所关心的问题，比如share bathroom会不会有一些不方便啊，洗衣房在楼上或者楼下会不会影响日常生活，房子什么地方适合做dinning room什么地方可以作为客厅等都是很好的问题。

　　可以说，只要是你所关心的问题都是好问题。所以不要有心理顾虑，你的经纪人是非常愿意和你一起讨论这些问题，并给你一些建议的。

　　3.如何挑选心仪的房子

　　首先要做好budget的控制。如果每个月的还款额太高到影响我们生活质量的地步，那还是建议小姐姐们再三考虑，考虑再三。房子是我们的家，是我们享受生活的地方。如果他给我们的生活带来压力，那就得不偿失了。

　　其次，我最希望和小姐姐们分享的一个概念：交通，学区，房之间的权衡。在budget固定的情况下。我们一定把这三个因素排序，找到自己最看重的和最能容忍的因素。做好准备，优先考虑只最看重的，去平衡其他两个因素。用这样的方法去缩小我们找房的范围。这是无忧买房的重中之重。

　　如果学区是我们最先考虑的，那么可能我们要tolerance房子偏小，房龄偏长，以及每天花在上下班的时间延长中的一个或几个。用这样的办法确定好买房的区域，会大大减少小姐姐们在找房子的时候遇到的各种问题，也可以帮助小姐姐们更快更有效的实现无忧买房。

　　二、牢记这些买房注意事项，买房才能不后悔

　　美国大多数地方的房价还是比较合理的，但是买房这件大事还是存在不少坑，对于第一次买房的小伙伴来说，一不注意就可能会浪费不必要的时间和金钱，牢记这些注意事项避免走弯路哦！

　　美国买房注意事项

　　1）清付其它贷款

　　如果你准备申请买房贷款（Mortgage）来买房子，最好在申请之前先将之前的车贷等贷款付清再申请，这样可以更容易通过审批，也可以申请到更高的房贷额度。

　　因为银行是根据借款人的还款能力来审核贷款资格，如果本身有其他债务，特别是有类似汽车贷款等需要每月偿还较大金额的分期贷款（Installment Loans），则会大大降低银行批准的房贷额度。尽可能还清其他贷款，申请房贷的时候就可以拿到较高的贷款额，拥有更高的购买能力，也就有更多的房屋选择。

　　2）提前准备好足够的首期及过户费用

　　虽然现在也有不少房贷有低首期甚至零首期的优惠，但如果买家能拿出至少20%的首期款项，则可以免去之后强制性的房贷保险（Private Mortgage Insurance）费用，相当于省下一大笔长期费用。

　　通常银行在审批贷款的时候，需要查看借款人的银行账单，确保借款人能拿出足够的首期和过户费用款项。而且这笔钱不能是突然出现，一般要求要在账户里存60天以上，确保这笔钱不是借款人临时另外贷款得来。否则的话，借款人需要提供额外文件证明款项来源，会比较麻烦。

　　比如说现在很多年轻人买房都需要国内家人提供首付的支持，那这笔汇款就需要家人写信注明是“gift money”, 而不是借款等等。在办理这些业务时一定要问清银行的工作人员，以免不必要的麻烦。

　　3）提前准备好Pre-Approval Letter

　　Pre-Approval Letter是银行给贷款申请人出具的贷款预审批准信，根据个人信用分数、收入以及存款等实际条件给出的贷款预算，是一份向卖家表示自己有能力支付这个房价的有力证明。如果你有看中的房子，向卖家出offer的时候就要提供这份预批信。

　　事先找银行办理好房贷的预审批核程序，不但可以加快买房进程，也可以更清楚的了解自己到底能买得起什么价格的房子。以预批的贷款额度来确定自己能负担的房价上限，以这个定价标准来搜索房子，能够避免选好房子以后才发觉自己买不起的失望。

　　另外，在办理房贷预审的过程中，也可能会发现自己的信用记录问题，如果发觉信用报告记录有误，应该及时提交修正。如果信用报告里有坏记录，或者错误记录问题比较严重的，建议等信用报告修正好再尝试重新申请贷款。

　　4)了解各地的房贷补助项目

　　除了普通房屋贷款（Convention Loan）外，美国政府也有提供一些帮助首次购房买家的房贷项目，比如首期可低至3.5%的FHA Loan，购买一些农郊地区的房屋可以申请零首期的USDA Loan，退伍军人可申请VA Loan等等。

　　部分地区还有提供首次购房的补助项目，比如：

　　1、HUD的Good Neighbor Next Door项目，为执法人员、消防员、紧急医疗技术人员和教师职业人士提供特定地区房产房价五折优惠；

　　2、NHF Down Payment Assistance为合资格人士提供高达5%贷款额的首期/过户费（Closing Costs）补助金；

　　3、HomePath Ready Buyer Program则为合资格人士购买指定房产时提供3%过户费用补助。

　　另外还有不少地方政府也有类似的为首次购房买家提供首期、过户费、房屋装修等的补助项目，小伙伴们在申请贷款的同时也可以了解一下本地有没有这种补助可以申请，或者就能省下一笔费用了。NerdWallet网站总结了各州的贷款及补助项目，有兴趣的小伙伴们不妨查看一下。

　　5)找个好经纪

　　美国的房产交易大多数会由房产经纪代表处理。在一般情况下，卖家先跟卖家经纪（Seller’s Agent）签订协议，将卖出房价的X%定为经纪佣金，卖家经纪可以同时代表买卖双方（Dual Agent）处理交易，如果买家另有自己的买家经纪（Buyer’s Agent）的话，最后买家经纪所得佣金会从卖家经纪的X%佣金里分成。

　　所以在某种程度来说，请独立的买家经纪帮忙，买家自己是不需要额外付经纪佣金的。而且自己找的经纪代表的是自己的利益，他们的专业可以为买家在买房时提供很多有利的经验，并确保交易过程中的手续和文书处理等一切顺利。对于第一次买房子的小伙伴来说，找一个口碑好的买家经纪帮忙会轻松很多。

　　另外，在部分地区，一些买家经纪为了招揽客户可能还会让利，将其中一部分所得佣金返现给买家（Commission Rebate），选择这样的买家经纪也可变相省下一笔钱。如果你所在州允许rebate的话，可以在选择买家经纪的时候事先询问对方会否提供rebate。

　　怎样选择一个好的买房经纪人？大家可以先在网上看看这些经纪人的介绍评分及工作经验。一般找一个专做指定区域房产的经济人，会更加专业、更了解该区域的情况。如果有朋友推荐他们合作过的靠谱的经济人，那就更加安心省事了。

　　6)选择适合自己的房子

　　美国的房子有很多类型选择，例如独栋的Single Family Home、联排Town House、公寓式的Condo、还有Mobile Home等等，小伙伴们应该根据自己的实际需要来选择。比如说，喜欢更多私人空间想要大花园的话，选择Single Family Home比较好；但如果不想花太多时间维护花园、想要更多其他设施的话，公寓会更适合。

　　社区环境也是买房考虑的重点因素，比如说附近的学校怎么样、查询周围的犯罪报告（Crime Reports）、附近的医院超市和其他社区设施如何等等。如果看中了一个房子，可以多花些时间在附近兜风，看看不同日子时间里附近人们的活动，更好的了解这个社区。

　　事先清楚列出自己最想要的房子相关的设施，明白自己需求，在茫茫房市中查找起来就不容易迷茫，可以更快的筛选出适合自己的理想房子。

　　另外了解房屋出售的淡旺季也很重要。像8月份之前的在市场上流动的房屋会比较多，因为新学期开始前许多家长都在考虑换房换学区，所以房屋的选择也会多；在圣诞节前后大家都将精力放在过节上，因此是房市的淡季，建议过了这段时间再进行 house hunting。

　　7)实地看房

　　不要光靠网上的图片和资料来选房子，一定要实地看。在看房子的时候，要留意所有细节，不要不好意思去打开房门柜门到处看；尽量多问问题，尽可能的了解房子的一切，包括什么时候建成、什么时候翻新过、各种设施的年纪和维护记录等等。如果有需要，可以要求再约时间重新看房。

　　尽可能多花时间去实地看不同的房子，这样才能有更好的比较，从不同房子的优缺点中明白自己的需要、做出更好的判断。

　　8)仔细了解合约内容/聘请律师

　　在房屋买卖过程中，以及之后的过户手续里，买家都要签署很多不同的合同、文件。一定要了解各份文件里的细节详情，所谓“差之毫厘、谬以千里”，一旦签名后合约就具有法律效力，了解清楚再签约，才能保证自己的利益。

　　关于聘请买房律师方面，各州的规定不同，像西海岸买房普遍不需要律师，而东海岸大部分州都需要律师参与合同、产权、交易、售后登记等流程，因此要先了解本州的规定。

　　如果没有律师的帮助，在合同中遇到一些不懂的法律术语，一定要咨询专业人士。在这种情况下拥有一个专门代表自己利益的买家经纪人很重要，他可以为你解惑，也可以会为你提供有利的意见或建议。

　　9)房屋检验

　　在跟卖家讨价还价、卖家接受Offer之后，则会有验房（Home Inspection）的环节。有些卖家也会出示自备的验房记录，但自己聘请专业人士帮忙验房会更有保障，可以让你更加清楚房子存在的大小毛病。可以的话，最好可以跟检验员一起到场验屋，多问问题，将自己不懂的地方搞清楚。

　　房屋检验并不是家家都一样，所以一定要找有口碑的服务，而且自己也要了解清楚这个房屋检验包括什么内容，比如是否包含Radon、霉菌、虫害等等的检查。问清楚检验员是否会检查房子的所有部分，比如会不会上屋顶或者爬到地基空间里做检查等等。

　　买房要避免的常见误区

　　1)在申请房贷期间不注意维护信用记录

　　美国的贷款审批跟个人信用分数息息相关，信用分的高低可以影响房贷的利率以及批核。

　　选房子买房子通常是一个漫长的过程，在房贷获得预审批准后，在正式结算前银行还是会再次查询申请人的信用记录，如果在这个期间申请人又新开了其他信用卡账户或者申请了其他贷款，很可能就会影响到房贷的最终审批。

　　2)只向一家银行申请房贷

　　不同银行不同机构会有不同的贷款项目，跟购物一样，货比三家，你会发觉其实贷款一样有不同的选择。比如利率、比如Points购买、以及Closing Costs等等的差别，都能为你省下不少钱。申请房贷这种Hard Pull记录，在45天内所有相关hard pull只会按一次计算、不影响信用记录，利用这个时间段多跑不同银行办理贷款申请，你可以知道哪个贷款项目对自己更有利。

　　3)购买超出预算的房子

　　一般来说，不建议买家购买超出贷款预审批核价格的房子。虽然你可能能咬牙多付一些首期以同样的贷款额买下更高价格的房子，但是买房以后其实还有很多维护费用开销。

　　买房时的一系列过户费用，搬入新屋后的装修维修费用，以及地税、保险等一系列长期开销，这些都是一笔庞大的支出，而且这些开支随着房价提高也会增加。如果因为买下贵价的房子而没有留下足够后备资金，养不起房子的话，很容易会连房子都丢掉。

　　4)没有为将来做好打算

　　一般来说，第一次选购房子的时候要为之后起码3-5年做好打算，因为你很可能会在这个房子住上超过这段时间。如果买房子的时候只考虑当前，之后发觉房子不够用或者不合适的话，就会比较麻烦。

　　5)不砍价

　　在买卖双方谈判过程中，买家通过适当方式砍价可以省下不少的费用，虽然offer和counter offer的来回过程比较花费时间。

　　比如说，你对房子某些方面不满意、或者在房屋检验时发现屋子有某些方面的问题，都可以写在offer里，要求卖家负责修复好、又或者相对降低房价；通常情况下Closing Costs（过户手续费用）是由买家出，但是买家也可以提出让卖家分担过户费用的要求。如果是在买方市场里，卖家很可能会愿意让利，以求尽快出手。

　　6)没买够房屋保险

　　对于很多人来说，买房子大概是人生里最大的一笔投资了，而想要保护好这笔财富，Homeowners Insurance必不可少。房屋保险有很多选择，选购合适的理赔范围以及足够保额的保险，才能真正起到保障的作用。

　　三、房屋风水指南，买房也有玄学

　　中国人心中对买房子这种“大事”而言，风水就变得格外重要一点。所谓好的风水能够带来好的运势，而因为文化传统的原因我们格外在乎运势相关的东西。信则有不信则无，阅读本篇文章的小伙伴切勿过分解读或者被其羁绊，遵从自己的内心合情合理的看待即可。

　　所谓好的风水能够带来好的运势，而因为文化传统的原因我们格外在乎运势相关的东西，这就是风水会和我们的生活变得息息相关的原因了。

　　看风水

　　看朝向

　　1、阴阳朝向：阳面朝东南，阴面朝西北则为最佳，这样朝向的房子能够保证冬暖夏凉且气运畅通无阻。

　　2、正门前没有直冲的桥梁或者马路，如果有则属于枪煞或冲煞，是非常不好的风水。

　　3、街道反弓要避之，所谓反弓是指门前街道为弯曲的，而正好弯曲位置直冲大门，在风水中将这种称之为“镰刀斩腰”，这样的房子并不能作为好的选择。

　　4、房子正前方不要有巨大的树木，或者下水道，从风水角度讲：树木为剑，一把剑插在正门前寓意不佳，而下水道则意味着有漏财的风险。

　　看户型

　　方正的户型是很多人买房都会去考虑的问题，往往是因为在布置和装修时都能够比较简单的设计改造而不造成大量的空间浪费，另外除了在设计上有可能出问题，导致空间利用率低以外，不方正也会导致空气流通性差，无法对流甚至影响采光等。

　　但从风水学的角度看，户型不方正或者奇形异状对运势有影响会带来灾祸，因此我们要尽可能的避免有棱有角的房型，三角形T形房屋等尽可能避免。

　　看光线

　　光线也是很重要的一个买房子的考量因素，而在风水学的角度来看，阳光乃是生命本源，意味着积极向上的意思，缺少阳光会导致人心情阴郁，影响健康。所以买房前一定要选择阳光充足的房子，也能够让居住者保持一个不错的心情，家庭的氛围也会更加温馨。

　　看地运-地运的好坏决定了主人的福祸。

　　1、观察花草树木等植物的形状，如果草木皆为奇形怪状则说明地运差，或者可观察草木生长的朝向，积极向上则地运好，如果纷纷向外生长则说明地运差植物有败走之意。

　　2、看地势是否平整，房屋不宜建造在斜坡上，有家财散尽，家人离散的不好寓意。地势平整则房屋稳定，斜坡则比较凶险。

　　看格局

　　1、正门不能与后门在同一条直线上，会影响财运。正门进气没有停留就穿堂而过从后门泄出去，意为漏财。

　　2、房屋有横梁位于房子中心地带，意为穿心煞，将最为核心的地带一分为二，会影响气运需要避免。

　　3、厨房厕所避免出现在房子中心，会扰乱气场。因为房屋中心为房屋太极点，意为心脏部位。厨房为火，火攻心，厕所则聚集污秽之气，容易扰乱气场。

　　4、正门打开后，通向二楼的楼梯不应该直冲着正门，否则会漏财。